Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка

13:29 04.10.2018 (обновлено: 12:31 03.03.2020) 27 марта 2018, 12:36 Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировкаЗачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт “РИА Недвижимость” разбирается, как быть в таких ситуациях. “Если в квартире выполнены работы, относящиеся к тем, которые нельзя узаконить, банк не одобрит кредит на ее покупку. Никто на такие нарушения не пойдет. Такая перепланировка может повлечь подтопление, вымерзание отопительных конструкций, а порой приводит к их разрушению”, — отмечает Лунин.

При этом если речь идет о незначительных перепланировках или переоборудованиях, банки, как правило, их пропускают. “Например, передвинутая электроплита, снесенный встроенный шкаф, немного сдвинутый вход в комнаты или кухню, объединенный санузел (без переноса “мокрых зон”), сдвинутая система отопления (батареи), убранные двери, — все это не станет препятствием для одобрения кредита”, — полагает эксперт.

Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.

Позиция банка

В ситуации с согласованием ипотеки на квартиру с перепланировкой многое зависит от конкретного банка.

В банке “Уралсиб” отметили, что в целом они допускают наличие неузаконенной перепланировки, если она не затрагивает капитальные стены или несущие конструкции. Не одобрит банк также объект с переносом “мокрых точек” или установкой систем отопления не по проекту. Перепланировка гипсокартоном (например, когда заизолированы смежные комнаты) для банка является некритичной.

18 мая 2017, 14:04 Мастерство без тормозов: 5 историй странных и курьезных переделок квартирыРемонт в доме должен осуществляться с соблюдением определенных технологий, хотя кому они нужны, когда душу распирает “творчество”?! Смекалка некоторых строителей-самоделкиных, действительно, нередко вызывает недоумение и даже шок. Специалисты по ремонту и дизайну рассказали сайту “РИА Недвижимость” о самых нелепых и странных случаях переделок, с которыми им приходилось сталкиваться в работе. “При принятии решения в отношении предмета залога мы комплексно оцениваем дальнейшую ликвидность данного объекта, руководствуясь, прежде всего, регламентом по перепланировкам. Если перепланировка квартиры не влияет на конструктив здания и не изменяет функциональность помещения, то мы возьмем такую квартиру”, — говорит руководитель ГРОК банка “ДельтаКредит” Наталья Соболева.

Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.

Памятка “перепланировщика”

Перепланировки бывают разные. Некоторые из них можно узаконить, а какие-то — категорически нельзя. Полный список тех и других размещен на портале мэра Москвы. Общие правила по России в основном совпадают. Так, например, не требует согласования косметический ремонт помещений, в том числе с заменой полов, потолков, а также устройство встроенной мебели, перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни. Также можно не согласовывать перенос в пределах квартиры нагревательных и газовых приборов и замену столярных элементов фасадов здания.

На другие виды работ, которые не относятся к разрешенному списку, но при этом не затрагивают конструктивную прочность дома и его архитектурный облик, собственник должен предоставить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненный им самим в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.

Но если работы все же затрагивают несущие конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации, то они могут выполняться только по предварительному проекту. К ним относятся, например, перенос туалета и ванных комнат, а также работы, связанные с газом.

20 марта 2018, 10:58 Можно и нельзя: как сделать перепланировку в квартире без нарушений?Проведенная с нарушениями планировка квартиры может обернуться для владельцев крайне неприятными последствиями, в том числе и финансовыми. Как избежать этого и все сделать по правилам, смотрите в инфографике сайта “РИА Недвижимость”.

При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Также нельзя переносить батареи на лоджии, балконы и веранды и устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. Кроме того, запрещено устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединять кухни с газовой плитой с жилой комнатой. Такая перепланировка не может быть согласована.

Переделать квартиру, находящуюся в частной собственности сложно, но возможно. Подобный вопрос урегулирован в 4 главе ЖК РФ. Посетив необходимые инстанции и получив разрешающие документы, можно приступать к ремонтным работам. Но как обстоит дело, если затеяна перепланировка в ипотечной квартире? Можно ли заемщику переустроить жилье, и что нужно для этого сделать — узнаем, обратившись к действующему законодательству.

Содержание

Банк — всему голова

По статистике, представленной Центральным банком России, только в Москве и в Московской области ежемесячно выдаются ипотеки, размер которых превышает в совокупности 55 миллионов рублей. Но если при покупке недвижимости используются полученные от финансовой организации средства, то до момента полного погашения долга собственником имущества считается выдавшая кредит компания. Для проживающих в квартире граждан-заемщиков это означает, что без согласования с банком они не смогут:

1. В полной мере использовать право на распоряжение имуществом, касающееся, в первую очередь, невозможности дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
2. Продавать недвижимость
3. Делать перепланировку

В последнем случае запрет законодательно не установлен. Однако руководствоваться нужно не только нормативными актами государства, но и договором, заключенным с финансовой организацией при оформлении ипотечного кредита. В нем часто присутствует пункт о невозможности изменения конфигурации квартиры, купленной в ипотеку до получения собственности, до выплаты ссуды. Но даже если его нет, придется уведомить банк о планируемых изменениях и получить подтверждающую одобрение бумагу.

Процедура перепланировки

Значимое переустройство квартиры — довольно длительный процесс. И дело не только в количестве времени, затраченном на проведение ремонтных работ. Процедура согласования занимает длительный период и не всегда приводит к желаемым результатам.

Составление плана

Чтобы узаконить перепланировку сначала нужно оформить их в графическом виде, то есть сделать эскиз или план помещения с обозначенными изменениями. Первый предусмотрен при выполнении незначительных ремонтных работ, таких как:

1. Установка или снос перегородки между ванной комнатой и туалетом
2. Удаление встроенных шкафов
3. Разрушение ненесущих перегородок

Более существенные изменения обозначаются на плане. Составление документа лучше доверить специалистам из БТИ или лицензированной фирмой. Профессионалы при работе учтут строительные и санитарные нормы и сделают план, соответствующий требованиям законодательства.

Проведение экспертной оценки

Решив сделать глобальный ремонт, имеющий признаки перепланировки, не стоит забывать, что подобные действия могут привести к изменению не только технических параметров имущества, но и ценовых показателей. Поэтому прежде чем обращаться в банк, следует пригласить специалиста по оценке недвижимости. Существует два варианта действий:

1. Привлечь фирму, лицензированную на деятельность по установлении стоимости жилья. Эксперт оценит текущее состояние жилья и установит цену на квартиру, а затем изучит предоставленный план и определит изменения.
2. Обратиться в страховую компанию, с которой заключен договор. Организация предоставит собственных оценщиков. Но оплачивать их услуги придется заявителю.

Второй вариант более выгоден, так как эксперты могут сразу сказать, одобрит ли проведение перестройки страховая компания.

Согласование со страховщиком

Кредитная организация не одобрит перепланировку без разрешения от компании, застраховавшей недвижимое имущество. Как правило, соглашается с просьбой заемщика подобная организация только при наличии следующих условий:

• переоборудованная квартира не потеряет в цене
• договор страхования имущества будет пересмотрен, а размер страховых выплат увеличен

К тому же возможно временное увеличение тарифа на срок проведения ремонтных работ, так компания пытается минимизировать риски потери имущества из-за ухудшения состояния.

Соглашение с банком

Когда консенсус со страховой фирмой достигнут, можно обратиться непосредственно в финансовую организацию. Если в договоре прописано, что перепланировка квартиры в период погашения долга не допускается, ремонт следует отложить до выплаты последнего платежа.Но большинство банков лояльно относится к подобным просьбам заемщиков. Чтобы получить согласие, нужно выполнить ряд требований. Сбербанк выдвигает следующие критерии, при наличии которых становится возможна перепланировка ипотечной квартиры:

1. Недвижимость оценена более, чем в 1.5 миллиона
2. Предоставлен проект или эскиз перепланировки, полностью соответствующий нормам законодательства
3. Достигнуто согласие со страховщиком, что подтверждается наличием гарантийного письма

Основным условием, при соблюдении которого выдает согласие на перепланировку ВТБ24 и Газпромбанк, является наличие разрешающей бумаги от органов местного самоуправления. Поэтому прежде, чем обращаться с просьбой, следует посетить Жилищную комиссию. В перечень дополнительных требований входит:

Оставьте заявку на консультацию:

• предоставление технической документации на недвижимость
• направление в банк отчета о стоимости переделанного имущества

Некоторые банки, такие как Сбербанк и ВТБ24, устанавливают срок на предоставление документов о проведении перепланировки и регистрации изменений в БТИ. Обычно он составляет полгода.

Обращение в Жилищную инспекцию

Если удалось согласовать перепланировку с финансовой организацией, можно переходить к основному этапу процедуры перепланировки любой квартиры. Только после получения разрешения Жилинспекции ремонт считается законным.Указанная инстанция рассмотрит заявку на перепланировку, только если гражданин предоставит ряд документов:

• договор купли-продажи
• план, отражающий новую конфигурацию квартиры
• письменное согласие соседей, если ремонтные работы затрагивают их интересы
• разрешение банка
• письмо с одобрением от страховой компании
• заключение экспертов от различных инстанций:
  • пожарной службы
  • Роспотребнадзора
  • обслуживающей газовой компании
  • СЭС
  • Ростехнадзора
• техпаспорт
• согласие совладельцев, если квартира находится в долевой или совместной собственности

Если комитет выдает разрешение, можно приступать к ремонту. По его окончанию Жилищная инспекция высылает проверяющих, производящих оценку изменений и их соответствие заявленным. При отсутствии нареканий выдается специальный акт, разрешающий использовать недвижимость по прямому назначению. На его основании перепланированная квартира регистрируется в БТИ, а подтверждение о внесении изменений направляется в банк.

Сроки и стоимость

Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку. В ВТБ24 он составляет 6 месяцев. Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало. Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.

Ответственность за самовольную перепланировку

Заемщику, вносящему изменения в конфигурацию купленной на ипотечные средства квартиры без получения согласия банка и Жилищной комиссии, следует знать, что подобные вещи являются прямым нарушением законодательства и договора кредитования. И последствия не заставят ждать.

Наказание банка

Финансовая организация проводит периодические проверки имущества, находящегося в залоге. Обнаружение самовольной перепланировки способно повлечь:

1. Назначение штрафа
2. Увеличение процентов по кредиту
3. Требование узаконить перепланировку или привести жилье в начальный вид
4. Разрыв договора, сопровождаемый требованием погасить оставшуюся задолженность в короткие сроки

В последнем случае заемщик лишается квартиры, если не в состоянии выплатить обозначенную банку сумму.

Административные санкции

Обнаружение незаконной перепланировки приводит в действие статью 7.21 КоАП РФ. На нарушителя накладывается штраф в размере 1,5 тысяч рублей. Но основное наказание связано с требованием привести помещение в первоначальный вид. Возвращение к прежней конфигурации производится полностью за счет жильца. Гражданин теряет также средства, потраченные на внесение изменений.

Можно ли узаконить перепланировку ипотечной квартиры

Как быть в ситуации, если перепланировка произведена без получения согласия банка и иных ответственных органов? У хозяина недвижимости есть несколько вариантов, позволяющих избежать или хотя бы минимизировать последствия произведенных действий:

1. Обратиться в суд, который уполномочен признать изменение конфигурации легальными
2. Использовать административный путь, обратившись за согласованием внесенных изменений в административный орган

Санкций от банка подобными способами не избежать, однако можно уйти от привлечения к административной ответственности и сохранить новый облик жилья.

Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой

При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки. Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет. Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.

Советы юристов по проведению перепланировки

Как можно сделать перепланировку в квартире? Как быть, если недвижимость в ипотеке? Уточните у наших юристов интересующие Вас вопросы, заполнив форму ниже.

Оставьте заявку на консультацию: Добавить в Избранное

Ипотека — самый доступный вариант приобретения жилья в Москве, если есть официальный доход и нет проблем с кредитами. Есть мнение, что нельзя делать перепланировку в квартире, которая находится в залоге у банка. Это мнение ошибочное. Закон не запрещает перепланировку в ипотечной квартире.

Даже если вам предстоит долгие годы вносить платежи по ипотеке, вы все равно можете сделать в ней ремонт и согласовать перепланировку. Однако обязательно нужно проверить, что написано в ипотечном договоре. Расскажем, каких правил нужно придерживаться, чтобы с перепланировкой и ипотекой не было проблем.

Перепланировка — это изменение плана квартиры в результате ремонта. Например, это перенос или снос стен, расширение дверных проемов, объединение санузла, снос подоконных блоков. В быту перепланировкой называют и работы по переустройству — это установка и перенос сантехники, плиты, трубопровода. Порядок согласования и у перепланировки, и у переустройства одинаковый.

В ст. 25 ЖК РФ говорится, что перепланировкой считаются изменения квартиры, связанные с ее техническими характеристиками. То есть если в жилом помещении проводят косметический ремонт — приклеивают новые обои, меняют линолеум, красят стены, меняют сантехнику, окна и двери, переставляют мебель, — это не перепланировка. Это обычный ремонт. Ведь площади и границы комнат останутся неизменными, и это не надо фиксировать в плане БТИ.

Согласуют только те перепланировки, которые отражаются на техническом плане квартиры. К ним относятся:

• увеличение площади комнат за счет других помещений
• изменение границ санузла, совмещение или разделение
• устройство дополнительного санузла, душевой или ванной комнаты
• устройство проемов в перекрытиях, межкомнатных перегородках, межквартирных и несущих стенах
• объединение балкона или лоджии с комнатой, с установкой стеклянной перегородки
• заложение проемов в несущих стенах и перекрытиях
• прорезка новых проемов в несущих стенах
• организация дополнительных помещений — гардеробных, встроенных шкафов, кладовок, либо их демонтаж
• установка электрических плит на кухнях вместо газовых
• создание кухни-ниши или перенос кухни в другую часть квартиры

Такие виды работ выполняются по специальному проекту с техническим заключением о потенциальной возможности их проведения. Разрабатывать проект перепланировки может только проектное бюро, имеющее допуск СРО, — такое, как Архитектурно-проектная мастерская № 1.

Если перепланировка предполагает работу с несущими стенами или в доме деревянные либо смешанные перекрытия, техническое заключение к проекту готовит автор проекта дома вашей серии. Это может быть проектный институт, небольшая организация или ГБУ «Экспертный центр». Куда обращаться, могут подсказать в управляющей компании.

Как согласовать перепланировку в новостройке — подробная инструкция

Какие перепланировки недопустимы

Если работы по перепланировке не соответствуют санитарным и строительным нормам, их не согласуют и выполнять их нельзя. Например, запрещены:

• объединение кухни, в которой установлено газовое оборудование, с жилой комнатой
• остекление балкона, оборудованного пожарной лестницей
• установка каминов в панельных домах
• перенос санузла в другую часть квартиры с расположением над жилыми комнатами соседей снизу
• расширение санузла за счет кухни или жилой комнаты — кроме квартир на первом этаже
• перенос радиатора отопления на лоджию
• снос несущих перегородок для объединения лоджии с комнатой
• заделка газовых труб в нишу, стену или короб

Подробно: что можно и нельзя при перепланировке

Перепланировку в ипотечных квартирах нужно согласовывать. Порядок такой же,как и для квартир без залога. В законе нет никаких ограничений на этот счет. Однако такие ограничения может установить банк.

В новой квартире перепланировку можно сделать, только если банк не возражает и дал письменное согласие. Проверьте, чтобы в ипотечном соглашении не было запретов на перепланировку.

При покупке квартиры со «свободной» планировкой имейте в виду, что любой перенос перегородок в сравнении с первоначальным проектом все равно придется согласовывать. Даже в том случае, если фактически никаких перегородок в квартиры нет. Мокрые, жилые и нежилые зоны все равно разграничены.

Перепланировка в новостройке со свободной планировкой

Банки имеют дело только с согласованными перепланировками. Купить на вторичном рынке квартиру с неузаконенными изменениями в ипотеку не получится — банк не выдаст одобрение. И вот почему

• во-первых, рыночная стоимость квартиры от этого существенно снижается.
• во-вторых, несогласованный ремонт и вовсе может быть опасным для проживания. Никто не проводил его экспертизу и не давал заключение о безопасности работ.

Однако наличие несогласованной перепланировки может помочь существенно снизить стоимость квартиры и приобрести жилье с большой скидкой за наличные. После этого вам будет необходимо узаконить перепланировку, так как в будущем вы не сможете продать такую квартиру.

Каждый банк прописывает свои правила о том, что можно делать в квартире, которая находится в ипотеке. Это прописывают в ипотечных договорах.

В некоторых прямо говорится, что вносить любые изменения, связанные с технической частью жилого помещения, запрещено. Это значит, что заняться перепланировкой квартиры вы сможете только после того, как погасите ипотеку и жилье из залога банка перейдет в вашу собственность.

Но чаще перепланировку разрешают, так как при условии ее согласования это предусмотренная законом процедура.

Чаще всего встречаются следующие требования банка, которые нужно выполнить для одобрения перепланировки в ипотечной квартире:

• необходимо получить письменное согласие банка
• нужно провести переоценку квартиры
• перепланировка должна быть согласована с уполномоченными ведомствами
• должно пройти не менее года после заключения ипотечного договора

Внимательно прочитайте документ: заняться вопросом перепланировки вы сможете только после того, как абсолютно убедитесь, что не нарушаете требования кредитной организации. В противном случае вам грозит штраф и даже лишение квартиры. В некоторых банках есть четкое условие — не производить перепланировки.

Чтобы согласовать перепланировку в ипотечной квартире, нужны такие же документы, как и при любой обычной перепланировке. Кроме того, потребуется согласие банка, но в Мосжилинспекцию его представлять не нужно.

Документы для согласования перепланировки в ипотечной квартире

1. Техническое заключение и проект перепланировки
2. Согласие всех собственников или всех членов семьи нанимателя
3. Документы на квартиру в новостройке
4. Документы на иные квартиры, если сведений о них нет в ЕГРН
5. Техпаспорт с текущим планом квартиры — если его нет в базе МосгорБТИ
6. Доверенность на представителя — если он отправляет заявление

Какие документы нужны для перепланировки квартиры

Согласие банка понадобится позже, когда вы будете вносить изменения в сведения о квартире в ЕГРН. Это делают через Росреестр при продаже или дарении квартиры. К тому же это согласие нужно для вашего спокойствия — что банк не признает действия незаконными и не изменит условия договора.

Содержание

Можно ли делать изменение планировки, если жилье ипотечное?

В действующем законодательстве не содержится запрет на изменение конфигурации жилья, находящегося в залоге у банка. Это означает, что провести перепланировку в ипотечной квартире вполне допустимо. Однако тут есть два важных условия:

• в тексте ипотечного договора должен отсутствовать запрет на проведение перепланировки в квартире, переданной банку в качестве обеспечения по ипотечной ссуде;
• собственник жилплощади обязан получить у кредитора согласие на реализацию задуманных планов.

На какие переделки банк не даст «добро»?

Запланированные изменения внутреннего пространства квартиры должны полностью соответствовать требованиям законодательства, действующего в данной сфере (глава 4 ЖК РФ, Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 70 и др.). В противном случае банк не даст свое согласие.

Заемщику не удастся получить разрешение от кредитора на реализацию следующих вариантов перепланировки ипотечной квартиры:

• снос капитальной стены;
• сооружение камина в панельном доме;
• перенос радиаторов отопления на территорию балкона (лоджии);
• установка теплого пола в квартире, где нет для этого технической возможности;
• перенос мокрой зоны в комнату;
• снос стены, отделяющей лоджию от соседней квартиры;
• демонтаж эвакуационных путей, заделывание пожарных люков и т.д.

Официально узаконить виды перепланировок, перечисленных выше, не получится, поэтому банк абсолютно точно не согласится на такие изменения. Главным образом объясняется это следующими двумя причинами:

1. Квартиру с незаконно измененной конфигурацией будет сложно продать (в случае невозврата ипотечной ссуды заемщиком).
2. Даже если покупатель найдется, стоимость такого жилья будет в разы ниже цен, действующих на рынке недвижимости.

Изучение кредитного договора и получение согласия банка

Прежде чем обращаться в банк за получением разрешения на проведение перепланировки в ипотечном жилье, собственнику такой квартиры следует внимательно изучить содержание кредитного договора.

В данном документе подробно расписываются все моменты и нюансы, связанные с владением и использованием объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка. Также туда зачастую включается пункт о возможности проведения перепланировки при условии согласования этого вопроса с банком. Итак, возможны два основных сценария развития событий:

• В тексте договора прописан прямой запрет на изменение конфигурации квартиры до тех пор, пока долг за нее не будет полностью погашен. В этом случае ничего сделать не получится. Все запланированные изменения придется делать только после закрытия ипотеки.
• В договоре указано, что проведение перепланировки возможно только с согласия банка. Многие кредитные учреждения включают данное условие в текст кредитного соглашения (например, Сбербанк, ВТБ24 и др.). При таком варианте нужно направить кредитору соответствующее заявление.

Важно! Перед тем, как обратиться в банк, необходимо будет получить согласие от компании, застраховавшей ипотечную недвижимость. Также может потребоваться заключение оценщика, в котором будет подтверждено, что после проведения запланированного изменения конфигурации квартиры, ее стоимость не снизится.

Сбербанка

В типовом кредитном договоре Сбербанка нет запрета на проведение перепланировки в ипотечной квартире. Поэтому для заемщиков, оформивших ипотеку у этого кредитора, реализация таких изменений вполне допустима. Чтобы согласовать перепланировку в Сбербанке, необходимо выполнить следующие действия:

1. Провести подготовительные процедуры (получение согласия у страховщика, сбор документов).
2. Затем нужно написать заявление о выдаче согласия на проведение перепланировки. Его следует подготовить на фирменном бланке организации (данный документ можно взять в отделении Сбербанка).
3. Дождаться ответа (на это может уйти до 30 дней).
4. Сотрудники Сбербанка рассмотрят заявление, после чего в адрес заемщика будет направлено ответное письмо с конкретным решением. Если все в порядке, то банк напишет, что не возражает против проведения перепланировки жилья.

Справка. Стоит напомнить, что в декабре 2018 года Сбербанк существенно смягчил ипотечные требования, предъявляемые к жилью, в котором была проведена перепланировка. Теперь передать банку в залог можно квартиру практически с любыми вариантами изменений конфигурации за исключением грубых нарушений (например, снос капитальной стены, перенос батареи на балкон и др.).

ВТБ24

Инструкцию о порядке согласования перепланировки в банке ВТБ 24 можно найти на официальном сайте данного кредитного учреждения. План действий будет следующий:

1. Вначале заемщику следует подготовить документы, а именно:
   • извещение из страховой компании о том, что она уведомлена о планах заемщика и не возражает;
   • согласие на перепланировку из Минкультуры (если помещение расположено в историческом доме, памятнике архитектуры и т.д.).
2. Затем нужно подготовить заявление по образцу, прикрепленному на сайте ВТБ 24.
3. Согласно правилам, действующим в данном кредитном учреждении, сроки ожидания ответа могут быть следующие:
   • 90 дней – при получении согласия на бесплатной основе;
   • 2 дня – при получении разрешения с уплатой вознаграждения (3500 рублей для заемщиков из Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей, 2000 рублей для остальных регионов).
4. По итогу рассмотрения заявления банк выдаст письменное согласие (если все будет в порядке).

Внимание! Стоит иметь в виду, что для получения разрешения на проведение перепланировки в ВТБ 24, у заемщика должны отсутствовать просрочки по следующим видам платежей:по ипотечной ссуде и страховой премии. Кроме того, должно отсутствовать неисполненное обязательство по предоставлению в банк документов, подтверждающих регистрацию обременения на ипотечное жилье.

Как узаконить новую конфигурацию и получить на нее разрешение?

Процедура получения разрешения на проведение перепланировки в ипотечной квартире «от начала до конца» выглядит следующим образом:

1. Уведомление страховой компании.
2. Согласование будущего изменения конфигурации квартиры с соседями (при необходимости).
3. Подготовка всей сопутствующей документации, включая проект перепланировки.
4. Получение в банке разрешения на реализацию запланированных изменений.
5. Согласование проекта перепланировки в территориальном отделении жилищной инспекции.
6. Направление в банк документов, подтверждающих регистрацию произведённых изменений. К примеру, в ВТБ 24 требуется представление обновленного поэтажного плана и экспликации, выданных бюро технической инвентаризации.

Согласование со страховой компанией

При оформлении ипотеки одним из обязательных условий банков является страхование объекта залога. В связи с этим, желая провести перепланировку в ипотечной квартире, заемщик должен предварительно уведомить об этом страховую компанию.

Внимание. Дело в том, что изменение конфигурации застрахованной квартиры неизбежно приведет к необходимости пересмотра условий договора, заключенного со страховой компанией.

Так, при расчете страховой премии, учитываются технические характеристики объекта недвижимости. При этом в результате изменения конфигурации помещения, могут поменяться и общие его параметры. В этом случае в страховой договор нужно будет внести изменения и при необходимости произвести доплату по страховой премии.

В целом, процедура согласования перепланировки со страховщиком выглядит следующим образом:

1. Заемщик должен направить в организацию, застраховавшую ипотечную квартиру, соответствующее заявление, указав в нем перечень запланированных работ.
2. На основании представленных данных страховщик произведет экспертную оценку.
3. После завершения всех необходимых процедур страховая компания выдаст извещение о том, что она уведомлена о проведении перепланировки и возражений не имеет. В дальнейшем этот документ нужно будет представить в банке.
4. Уплата заемщикам доначисленной части страховой премии (при необходимости).

С соседями

Согласно порядку, установленному в жилищном законодательстве, запланированное изменение конфигурации квартиры, в том числе ипотечной, должно быть согласовано с органами местного самоуправления. Однако в ряде случаев может потребоваться согласие и соседей.

В качестве примера можно привести следующие основные ситуации, когда дополнительно потребуется разрешение соседей на реализацию запланированных ремонтных работ:

1. Если речь идет о проведении перепланировки в коммунальной квартире. Изменения, затрагивающие общий коридор, кухню, ванную комнату, туалет и т.д., обязательно должны быть согласованы со всеми жильцами такой квартиры.
2. Собственник ипотечного жилья желает произвести перепланировку, в результате которой будет затронуто общее имущество МКД (например, фасад здания).

Согласие соседей на изменение конфигурации конкретного помещения (в случаях, когда это необходимо) должно быть получено в письменном виде. При отсутствии такого документа жилищная инспекция может отказать в согласовании перепланировки.

Оформление плана и проекта

При изменении внутреннего пространства квартиры обязательным условием является разработка подробного плана предстоящих работ. Такой документ называется проектом перепланировки. Данная бумага готовится проектной организацией, имеющей соответствующий допуск СРО, на основании технического задания заказчика, то есть собственника недвижимости.

Справка. Подготовка плана перепланировки требуется не во всех случаях. Если речь идет о каких-то простых изменениях (например, перенос ванны в пределах помещения), то достаточно будет заказать лишь эскиз. В этом случае процедура согласования в жилищной инспекции будет реализовываться по упрощенной схеме.

Утверждение в жилищной инспекции

После того как все подготовительные процедуры будут завершены (уведомление страховщика, получение разрешения банка и т.д.), собственник ипотечной квартиры может приступить к согласованию перепланировки в жилищной инспекции. Действовать нужно по следующей схеме:

1. В первую очередь нужно собрать полный пакет документов согласно списку, отраженному в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
2. Далее нужно подготовить заявление. У этого документа есть шаблон, утвержденный на официальном уровне Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266.
3. С полным пакетом документов нужно обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции соответствующего субъекта РФ.
4. Представленное заявление будет рассмотрено уполномоченным органом в срок до 45 дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ), после чего заявителю будет направлен официальный ответ.
5. В случае положительного решения можно приступать к проведению запланированных строительных работ.
6. После завершения ремонта, на место выедет специальная комиссия от жилищной инспекции. Ее задачей является проверка произведенных изменений и установление их соответствия тем работам, которые были обозначены в проектной документации.
7. Если все будет в порядке, то члены комиссии составят акт приемочной комиссии и направят его в орган регистрации.

Справка. Чтобы узаконить перепланировку, вовсе не обязательно лично обращаться в жилищную инспекцию. Пакет документов можно направить через ближайшее отделение МФЦ (многофункционального центра).

Сроки и цена

Согласование перепланировки в ипотечной квартире займет на порядок больше времени, чем в помещениях, не обремененных какими-либо обязательствами. На эту процедуру может уйти до 8 месяцев, из которых:

• 1 месяц – согласование со страховщиком;
• до 3 месяцев – получение разрешения в банке;
• 1 месяц – согласование перепланировки с соседями (при необходимости);
• 1-2 месяца – подготовка полного пакета бумаг;
• 45 дней – ожидание решения жилищной инспекции.

Как видно, больше всего времени уходит на согласование перепланировки с банком. Однако если оформить такую услугу на платной основе, то разрешение можно будет получить в течение нескольких дней.

Услуга по согласованию перепланировки в жилищной инспекции оказывается бесплатно. Однако много расходов возникает на предыдущих этапах (получение разрешения банка, сбор документов и т.д.). При этом точную цену обозначить нельзя, так как на нее влияет большое количество факторов (сложность запланированных изменений, способ подготовки документов и т.д.).

Чем грозит неузаконенное изменение конфигурации ипотечного помещения?

Заемщику следует помнить о последствиях незаконной перепланировки ипотечного жилья. Сюда относится следующее:

1. Банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать возврата всей суммы долга по ипотечной ссуде.
2. Кредитор может заставить заемщика вернуть квартире первоначальный вид.
3. Даже если заемщику удастся скрыть факт незаконной перепланировки, в будущем он все равно столкнется с рядом проблем (сложности при продаже такой квартиры, уплата штрафа, последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, изменить конфигурацию квартиры, купленной в ипотеку, вполне возможно. Главное получить разрешение кредитора на реализацию таких изменений и согласовать перепланировку с органами местного самоуправления.

В видео о нюансах и правилах при перепланировке в ипотечной квартире: