Как продать ипотечную квартиру в залоге ВТБ 24 и купить новую большей площади в 2023 году: порядок действий и отзывы

Добавить в закладки Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.   Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Разрешена ли продажа ипотечного жилья в банке?

Жилплощадь, находящуюся в обременении ВТБ 24, реализовать можно с учётом некоторых нюансов. В первую очередь, необходимо снять это обременение. Банк выдаст разрешение на продажу заложенной по ипотечному кредиту квартиры только для такой сделки, в результате которой долговые обязательства будут полностью погашены. Поэтому часто продавцы находятся в поиске покупателя, который сразу внесет сумму, нужную для оплаты остатка кредита.

На практике согласие банка добросовестные заемщики не спрашивают, поскольку первоначально погашается остаточная задолженность за собственный счет заемщика или за счет полученного задатка. А после уже снимается обременение, и стороны выходят на сделку.

Исключение составляют должники. Они, как правило, согласовывают все шаги с банком, но также при соблюдении требований ВТБ 24 получают одобрение на продажу.

Какие могут быть причины?

Причины продажи находящейся в залоге квартиры могут быть разными:

• невозможность или нежелание дальнейшей выплаты кредита;
• улучшение жилищных условий;
• переезд в другой город;
• развод супругов;
• желание получить выгоду (если квартира куплена на стадии строительства, после сдачи в эксплуатацию она стала дороже).

Ни одна из этих причин не отразится на покупателе. После совершения сделки на него не могут перейти никакие обязательства предыдущего владельца, в том числе неустойки и штрафы.

Какие могут встретиться сложности?

Самые распространенные проблемы при продаже такой недвижимости:

1. Невысокий спрос. Покупателя на квартиру, находящуюся в ипотеке, найти сложно. Часто людей смущает наличие каких-либо обязательств, они сторонятся сделок, для заключения которых нужно предоставить аванс, равный остатку кредита.
2. Отсутствие интереса у кредитной организации. Банку не выгодно, чтобы заёмщики досрочно выплачивали ипотеку: прибыль становиться меньше за счет уменьшения процентов. При обращении в банк с таким вопросом вам придется четко обосновать необходимость продажи квартиры.
3. Временные затраты. Для совершения сделки с заложенным жильем потребуется много времени, на что готовы не все покупатели.
4. Низкая стоимость. Чтобы продать такую квартиру, придется идти на уступки и уменьшать цены. Многие покупатели предпочитают не связываться со сложными процедурами и выбирают недвижимость, принадлежащую продавцу. На квартиру с обременением обратят внимание только тогда, когда почувствуют выгоду.
5. Требование погасить 1% от займа. Иногда ВТБ просит клиентов возместить 1% от общей суммы залога и только тогда идет на уступки. Цифра порой получается весомая, например, если квартира была куплена за 3 млн рублей, то вам придется отдать финансовой организации 30 тысяч.

Как реализовать жилье?

Реализовать заложенную по ипотечному кредиту недвижимость можно несколькими способами:

За наличные самостоятельно

Задолженность можно погасить за счет личных денег или ипотеки покупателя. Алгоритм продажи квартиры будет выглядеть так:

1. получить разрешение у банка (выдается только тем заёмщикам, которые исправно гасили кредит и не нарушали его условия);
2. узнать точную сумму долга, взять справку;
3. провести оценку квартиры;
4. найти покупателя;
5. оформить в отделении ВТБ предварительный договор, после чего покупателю потребуется внести сумму остатка ипотеки и деньги для заемщика;
6. получить в банке документы, подтверждающие погашение ипотеки;
7. снять обременение в регистрационном органе;
8. заключить договор купли-продажи.

Только после этого продавец сможет получить из ячеек деньги за реализацию квартиры, которые ему положены, если сумма сделки оказалась больше, чем остаток по ипотеке.

Обратите внимание! Самостоятельная продажа за наличные считается самым удобным вариантом именно для заёмщиков ВТБ. Банк дает клиентам право самим найти покупателя, либо воспользоваться услугами риелторов.

Передача долговых обязательств

Еще один вариант продажи жилья, заложенного по ипотеке, – передать бремя погашения долга другому человеку. При этом потенциальный покупатель должен пройти тщательную проверку банка на предмет платежеспособности и чистоты кредитной истории. После передачи долговых обязательств квартира останется в залоге у банка, новый владелец будет по графику выплачивать ипотеку, либо может сделать это досрочно.

Данный вариант выглядит заманчиво, так как квартира с обременением часто стоит дешевле, чем без него. Для переоформления нужен стандартный пакет документов, в случае одобрения такой сделки всеми дополнительными хлопотами занимается сам банк. Новому заёмщику нужно только подписать договор о перекредитовании.

С помощью банка (без участия продавца)

Наиболее безопасным способом считается делегирование полномочий по продаже обремененной квартиры банку. Это удобно, если продавец не может лично присутствовать при совершении сделки и заниматься её нюансами.

Финансовая организация сама найдет покупателя, определит верную стоимость квартиры и остаток по кредиту, оформит договор после получения от продавца соглашения на операцию. Деньги от реализации квартиры будут помещены в ячейку банка, продавец сможет их оттуда забрать после подписания ДКП.

Подводные камни и нюансы

Реализация квартиры с обременением несет определенные риски и для продавца, и для покупателя. Последнему важно заручиться поддержкой профессионалов в связи с передачей крупной суммы до заключения сделки.

1. Первым делом следует обратиться в Росреестр, запросить полные сведения о квартире и ее нынешнем владельце, проверить, в порядке ли документы.
2. Далее нужно уточнить схему снятия залога со счета банка, предусмотреть гарантии, правильно составить предварительный договор купли-продажи, условия в нём должны быть удовлетворительными для обеих сторон. Обязательно требуется прописать, что действующий владелец обязуется продать жилплощадь сразу после того, как покупатель погасит его ипотеку перед банком.

Порой могут произойти задержки со стороны Росреестра. Так, уже после помещения средств покупателя в банковскую ячейку проценты по кредиту могут продолжить «капать». Их нужно выплачивать заемщику вплоть до фактического совершения сделки и полного погашения.

В случае удаленной продажи жилья нужно предварительно найти человека, который этим займется, и передать ему распорядительное право.

Несмотря на то, что многие предпочитают не связываться с залоговой недвижимостью, существуют надежные способы заключения договора купли-продажи на такие квартиры. По сути, это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости. При чём находящуюся в обременении ВТБ жилплощадь можно реализовать с неплохой выгодой для продавца и покупателя, главное — соблюсти все необходимые процедуры и подобрать наиболее удобный выход из ситуации.

Специалисты рекомендуют заёмщикам не доводить ситуацию до критической, своевременно вносить платежи, тогда избавиться от бремени будет гораздо легче.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:   8 (800) 302-76-94

Это быстро и

бесплатно

!

Сегодня приобрести квартиру самостоятельно очень сложно, так как цены на жилье «кусаются». Оптимальным вариантом, который выбирают многие жители России, является оформление ипотечного кредита на жилплощадь. Взять ипотеку предлагают многие банки, среди которых ВТБ. Условия получения ипотеки в одной из крупнейших организаций в России довольно сложные, а требования к клиентам — высокие. Однако еще большие трудности, условия и запреты ожидают клиента банка, если он захочет продать недвижимость, которая в тот момент находится в ипотеке. Тем не менее продать жилье можно, если оно даже выступает предметом залога у банка.

Основные причины реализации

Существуют разные причины, по которым возникает потребность в продаже ипотечной квартиры. Однако главной из них является потеря платежеспособности. Сталкиваясь с такой проблемой, многие клиенты ВТБ 24 начинают существенно экономить, чтобы продолжать выполнять долговые обязательства перед ТБ 24. Со временем многие приходят к выводу, что хороший способ выйти из затруднительного финансового положения – это продать ипотечную недвижимость. Довольно распространенными причинами также являются следующие:

• Желание улучшить свои жилищные условия. Многие состоятельные люди, например, получившие более высокооплачиваемую должность, интересуются вопросом, как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24, чтобы приобрести вместо нее  более комфортную или габаритную. Они могут продать ипотечное жилье и новое купить.
• Личные обстоятельства. Переезд в другой город подразумевает под собой продажу квартиры. Также этот вопрос возникает, если супруги приняли решение развестись, при этом никто из них не нуждается в жилплощади. Нередки случаи, когда продажа необходима с рождением ребенка.
• Желание получить прибыль. Если квартира приобреталась в ипотеку ВТБ, находясь в стадии строительства, то к его окончанию ее стоимость возрастет в несколько раз. Продав такую жилплощадь, можно получить внушительную прибыль.

Трудности при продаже

Продажа квартиры, находящейся в ипотечном кредите ВТБ, не будет простой. Связанно это с тем, что ее владелец не является таковым полностью, поскольку она обременена залогом. Основные проблемы, с которыми может столкнуться продавец следующие:

• Поиск покупателя. На рынке недвижимости квартиры, которые находятся в ипотеке, не пользуются большим спросом. Поэтому на то, чтобы найти покупателя, уйдет много времени. Многих потенциальных покупателей смущает тот факт, что необходимо внести аванс, который равен остаточной сумме займа.
• Незаинтересованность банка. Финансовым организациям, в том числе и ВТБ, абсолютно не выгодно то, что заемщики досрочно погашают ипотеку. Так они теряют большую прибыль в виде процентов. Поэтому заемщику нужно убедительно обосновать целесообразность своих действий.
• Длительность процедуры. Чтобы провести продажу ипотечной недвижимости понадобиться сравнительно больше времени, чем той, которая находится в полной собственности. В связи с этим многие покупатели настаивают на существенной скидке. Чтобы конкурировать на рынке с другой недвижимостью, продавцам действительно приходится идти на уступки и снижать стоимость.
• Погашение 1% от займа. В ряде случаев ВТБ требует от своих клиентов погасить 1% от общей суммы ипотеки, чтобы получить уступку. К слову, это сумма достаточно внушительная. К примеру, если недвижимость стоит 4 миллиона, то отдать банку придется не меньше 40 тысяч.

Способы продажи

Продать и выручить средств за ипотечную квартиру ВТБ довольно сложно. Существует несколько вариантов, которые не противоречат действующему законодательству. Рассмотрим их подробнее.

За наличные деньги

Это один из наиболее удобных для продавца вариантов. Однако на практике найти покупателя на квартиру, которая находится в ипотеке ВТБ, нелегко. Многие отдают предпочтение недвижимости без всяких обязательств. Однако если клиент все же нашелся, то для реализации объекта необходимо выполнить такие действия:

1. Оформление нотариального соглашения между заемщиком и покупателем.
2. Внесение покупателем денежных средств, которые погашают остатки ипотечной суды ВТБ.
3. Заключение договора купли-продажи в Регистрационной палате.

Если квартира еще находится на этапе строительства, то согласно установленому порядку между участниками сделки не заключается вышеуказанный договор. В таких случаях переоформляется договор делового строительства.

Передача долговых обязательств

Квартира, находящаяся в ипотеке и долговые обязательства на нее могут быть переданы другому лицу. Чтобы цессия по переуступке прав ВТБ была оформлена, будущий владелец должен соответствовать целому ряду требований:

Критерий	Требования банка
Гражданство	РФ
Возраст	От 21 до 69 лет
Платежеспособность	Должен иметь стабильный доход
Кредитная история	Не должно быть задолженности по другим кредитам

Только после соблюдения всех этих требований можно получить разрешение банка ВТБ на передачу долговых обязательств.

При проведении данной процедуры клиент должен быть готов подтвердить свой уровень дохода, а также предоставить все необходимые документы.

Жилье после заключения договора будет оставаться в залоге у финансового учреждения. Однако новый покупатель имеет право осуществить полное погашение досрочно.

Самостоятельная продажа

Банк даст заемщику разрешение на самостоятельную продажу квартиры, если он исправно вносил средства и не нарушал условия ипотечного договора ВТБ. Самостоятельный поиск покупателя — дело непростое, однако если получилось его найти, то переоформление собственности на него не займет много времени. Покупатель должен обратиться в отделение ВТБ для оформления предварительного договора, который обязательно заверяется нотариально. Далее будущий владелец недвижимости вносит сумму остатка ипотеки и отдельно средства для заемщика. После заключения договора купли-продажи банк и заемщик забирают свои деньги из ячеек.

Через финансовую организацию

Если заемщик не имеет возможности присутствовать при совершении сделки, то помочь ему может финансовая организация. Она и покупатель самостоятельно проведут оформление кредита после того, как заемщик даст свое согласие на операцию, которое является оповещением официальным. Вырученные от продажи средства помещаются в депозитную банковскую ячейку. После подписания договора купли-продажи бывший владелец может их забрать.

Без банковского разрешения

Продать квартиру в ипотеке без разрешения кредитора сложно. Процедура состоит из следующих этапов:

1. Узнать в банке сумму долга. Лучше всего взять его документальное подтверждение.
2. Заключить с покупателем предварительный договор, который нужно нотариально заверить.
3. Договориться о получении суммы денег, нужной для полного погашения ипотеки.
4. Погашение ипотеки перед ВТБ. Это может сделать как продавец, так и покупатель. В последнем случае на приобретателя оформляются платежные документы.
5. ВТБ 24 снимает обременение на квартиру, что фиксируется в росреестре. Плательщику на руки выдается справка о выплате долга.
6. С полученными документами нужно зарегистрировать сделку, чтобы придать ей законности и юридическую силу.
7. С зарегистрированным договором о выплате долга и другой документаций нужно прийти в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи.

Документы для продажи

Чтобы осуществить покупку продаваемой в ипотеку квартиры, нужно иметь на руках множество документов. Среди них:

• выписка о снятии обременения;
• кредитный договор с банком ВТБ;
• свидетельство регистрации кредитного договора.

Эти документы необходимы для снятия обременения по ипотеке. Также обязательными документами являются паспорта двух сторон, заключающих сделку.

Частные случаи продажи ипотечных квартир

Валентина

Недавно попала в ловушку при продаже ипотечного жилья. При разводе с мужем оказалось, что жилплощадь больше никому не нужна. Было принято решение продать имущество и разделить вырученные средства. Займ осталось выплачивать всего 8 месяцев, поэтому покупатель нашелся достаточно быстро. Однако существующие условия ипотеки его не устраивали. В итоге, обратились в банк, чтобы он пересмотрел условия ипотеки. ВТБ пошел нам на встречу, поэтому долговые обязательства удалось передать.

Евгений

Продавать ипотечное жилье в Москве мне пришлось удаленно. Перед сделкой я уехал в другой город по работе. В силу некоторых причин не мог вернуться в столицу. Из ситуации вышел следующим образом: с разрешения банка ВТБ передал распорядительное право (условное) на сестру. Она уже сама нашла покупателя и провела сделку.

Мария

На собственном опыте убедилась, что выгодно и быстро продать жилплощадь, которая в залоге у ВТБ, самостоятельно очень сложно. Поэтому я обратилась к профессиональному риелтору. Реализацию квартиры провела за один день. Утром с покупателем приехали в банк. Там он внес оставшуюся по ипотеке сумму, а мне банк выдал справку о том, что задолженности больше нет. После этого я написала расписку на сумму, которая была внесена. Далее поехали в юстицию, где подписали все остальные бумаги.

Итак, если выплачивать ипотечный кредит больше нет возможности, то лучше всего реализовать жилплощадь, находящуюся в залоге у банка ВТБ 24. Процедура осложняется тем, что найти покупателей на ипотечное жилье довольно сложно. Многие видят в такой сделке неоправданные риски и предпочитают приобретать недвижимость без обязательств. Однако сегодня существует несколько надежных способов продать ипотечную квартиру ВТБ с большой выгодой для всех сторон сделки.

Чаще всего наши соотечественники приобретают новое жильё, взяв ипотечный кредит. Сегодня в число лидеров данного сегмента финансовых услуг входит банк ВТБ24. Процедура получения подобного займа в этом учреждении является довольно сложной. Если всё же первые трудности будут преодолены, очередные проблемы могут появиться, когда возникнет необходимость в продаже ипотечного жилья. Мы расскажем,как продать ипотечную квартиру от ВТБ24.

Причины продажи

Почему у людей появляется желание продать ипотечное жильё? Причин тому бывает достаточно много, но главной из них является потеря дохода, уровень которого ранее был достаточен для погашения долга. Часть граждан, сократив до минимума ежемесячные расходы, продолжает выполнять взятые на себя обязательства по обслуживанию займа. Другие же всё чаще начинают задаваться вопросом, как продать квартиру в ипотеке в ВТБ.

Из других причин стоит выделить:

• Необходима большая жилплощадь. Самая типичная ситуация – рождение малыша. Но здесь следует помнить:если ребенок второй, можно воспользоваться материнским капиталом.Нередко успешные бизнесмены, а также люди, получившие доходную должность, интересуются, можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке ВТБ 24. Ведь в соответствии со своим статусом эти граждане вправе претендовать на более престижное жильё. В такой ситуации существует два варианта действий:
  • взять второй заём и выплачивать одновременно две ипотеки. Банк пойдёт навстречу, если доходы семьи будут на соответствующем уровне;
  • приобрести более просторную квартиру, продав имеющуюся.

  Первый вариант связан с большим риском, поскольку в наше время столкнуться с финансовыми трудностями могут даже состоятельные люди.

Основные трудности

Приняв решение продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, заёмщик должен понимать, что такая сделка сопряжена со многими сложностями. Назовём лишь основные из них:

1. В распоряжении финансовых организаций есть много способов, ограничивающих действия заёмщика. В частности, одним из условий осуществления подобной сделки может быть полное досрочное погашение долга по кредитному соглашению.
2. Бытует мнение, что банки заинтересованы в скорейшем погашении займов. Но ведь чем дольше действует договор ипотеки, тем большую прибыль они получат. Поэтому заёмщик должен максимально обосновать необходимость в досрочном погашении ссуды, желательно документально.
3. Трудности, связанные с поиском покупателя. Желающий приобрести недвижимость, находящуюся под обременением, должен быть готов к внесению аванса, равного остатку задолженности по подписанному продавцом ипотечному кредиту.
4. Немаловажен вопрос, как долго будет продаваться квартира по ипотеке в ВТБ24. Обычно процедура купли-продажи залоговой недвижимости занимает больше времени, чем проведение такой операции с «чистой» квартирой. Поэтому покупатель, зная это, может потребовать уменьшить цену за жилье.
5. Многие кредитные организации практикуют выдачу разрешения на продажу ипотечной квартиры только после внесения 1 процента от объёма займа на проведение, как они сами называют, операции подготовки к совершению крупной сделки.
6. Чисто технический момент: после получения согласия банка на продажу залогового жилья для ускорения этой процедуры необходимо будет выписать из квартиры всех членов семьи.

Способы продажи

Существует несколько законных вариантов выполнения данной процедуры. Остановимся на них более подробно.

За наличные

Такая схема продажи квартир для их владельцев, безусловно, выгодна. Правда, обременение не является благоприятным фактором: каждый хочет приобрести жильё безо всяких обязательств и долгов. А найти такой объект на вторичном рынке достаточно просто. Этапы сделки следующие:

• Между заёмщиком и покупателем оформляется нотариально заверенное соглашение. Второй вносит сумму, объём которой достаточен для полного погашения ипотечной ссуды.
• После закрытия долга с последующим снятием обременения участники сделки оформляют в Регистрационной палате договор купли-продажи.
• Если объект ещё не был введён в эксплуатацию, вместо купчей переоформляется договор долевого строительства.

Передав долговые обязательства

Другое название продажи квартир по ипотеке в банке ВТБ24 таким способом – перезаем.

Находящееся в залоге у данной кредитной организации жильё его владелец имеет право передать другому физическому лицу, если оно примет на себя ипотечные обязательства.

Будущий владелец должен иметь стабильный доход и незапятнанную кредитную историю. Новый договор будет оформлен только при соблюдении этих условий. Жильё при этом будет продолжать оставаться в залоге у банка, однако перезаёмщик имеет право погасить кредит досрочно.

Через финансовое учреждение

Каждый заёмщик имеет право отказаться от принятия участия в продаже квартиры. Ему просто может не хватать времени, или он переехал в другой город, ввиду чего присутствовать лично при оформлении сделки не может. Снятием обременения и другими этапами данной процедуры в этом случае занимаются сотрудники банка и покупатель. Его находит тоже финансовая организация.

Денежный остаток от операции (если таковой имеется) составляет разницу между ценой недвижимости и суммой ипотеки. Эти деньги помещаются в депозитную ячейку банка, а бывший хозяин квартиры заберёт их после того, как будет подписан документ купли-продажи.

Продать самостоятельно

Этот способ осуществляется несколько быстрее, но поиск покупателя – дело непростое. Однако банк даст разрешение, если заёмщик без задержек выплачивал ипотеку.

Сделка состоит из следующих этапов:

• покупатель обращается в банк на предмет приобретения квартиры;
• специалисты финансовой организации оформляют предварительный договор. Заверить его надо нотариально;
• покупатель вносит в сейфовую ячейку №1 сумму оставшегося долга по ипотеке, а в ячейку №2 – денежные средства, причитающиеся заёмщику;
• снятие с объекта обременения;
• в Росреестре фиксируется продажа жилья;
• банк и продавец забирают средства из ячеек.

Как показывает практика, этот способ наиболее выгоден для продавца. Так он сможет получить за квартиру хоть какие–то деньги.

Можно ли продать ипотечную квартиру: Видео

Сейчас люди очень редко покупают квартиры без кредитов, поэтому многих продавцов интересует вопрос, как продать квартиру, которая находится в ипотеке ВТБ 24 или другого банка. Бывает такое, что ипотечный кредит за недвижимость еще не выплачен, но квартиру требуется продать. Сделать это по обычной схеме у вас не получится, поэтому следует сначала узнать обо всех нюансах, а также трудностях, с которыми вы можете столкнуться. Из данной статьи вы узнаете, как продать квартиру, если она с ипотекой ВТБ 24, что вам нужно учитывать при этом.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам: +7 495 109-30-87 – Москва и обл. +7 812 309-07-44 – Санкт-Петербург и обл. +7 804 333-07-22 – Другие регионы РФ Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Причины

Для продажи квартиры, которая была куплена в ипотеку, может быть много причин, например:

• Человек захотел взять другое жилье с большей площадью, так как в семье родился ребенка. Также за какое-то время у человека могли поменяться доходы. Если они стали выше, то он захочет приобрести в дальнейшем более дорогое жилье.
• Заемщик не может больше выплачивать банку необходимую сумму ежемесячно. Возможно, что его понизили на работе или уволили. В таком случае оплачивать кредит вовремя у него больше не получится, а значит стоит просто избавиться от квартиры.
• Необходимость продажи недвижимости может возникнуть в том случае, если вы переезжаете в другой город.
• Желание получить дополнительный доход. Дело в том, что если жилье изначально покупалось еще в строящемся доме, то через время квартиры в нем могут очень сильно подорожать. Соответственно на этом можно очень неплохо заработать. Продаваемая квартира может подняться в цене, в некоторых случаях, в два раза.

Трудности

Если вы решили продать квартиру, которая находится в ипотеке у банка ВТБ 24, то вам следует знать обо всех трудностях, с которыми вы можете столкнуться во время ее продажи. Основные проблемы заключаются в следующем:

• Могут возникнуть сложности на этапе поиска покупателя. Дело в том, что мало, кто захочет приобретать квартиру, которая находится в ипотеке, ведь с ней могут возникнуть проблемы. Кроме того, в качестве аванса потребуется внести сумму, которую еще осталось отдать банку, чтобы полностью погасить кредит. Такое может смутить некоторых, а значит, желающих купить вашу недвижимость будет значительно меньше.
• Продать квартиру, если она в ипотеке в ВТБ 24, без погашения кредита у вас не получится, так как это является основным условием, которое прописано в договоре.
• Банки не заинтересованы в том, чтобы вы досрочно погасили кредит, так как при этом они теряют часть своей прибыли в виде процентов. Заемщику потребуется обосновать необходимость таких действий. В некоторых случаях решение данного вопроса может занять очень много времени, к чему вы должны быть заранее готовы.
• Сделка по продаже ипотечного жилья может занять больше времени, чем обычно. Этот момент может привести к тому, что покупатели будут требовать снизить цену на недвижимость. Стоит отметить, что вам, скорее всего, действительно, придется продавать квартиру по меньшей стоимости, если вы хотите конкурировать с «чистыми» квартирами.
• Есть огромная вероятность того, что вам придется внести в банк сумму, которая равна 1% от общей суммы займа, чтобы получить разрешение на оформление сделки. В некоторых случаях это может оказаться не самой маленькой суммой. Например, если квартиру вы купили за 5 миллионов рублей, то банку вам придется дополнительно заплатить еще 50 тысяч. Если этого не сделать, то продать квартиру просто не получится.
• После того, как банк даст свое согласие на продажу ипотечной недвижимости, вам потребуется выписаться из квартиры и выписать всех членов семьи. Это ускорит процедуру продажи жилья.

Читайте также  Основные причины отказа в оформлении ипотеки

Варианты продажи

Как продать ипотечную квартиру? Существует несколько способов продать свое жилье, которое находится в ипотеке. Наиболее приемлемый и простой – продажа за наличные. Осуществляется сделка следующим образом:

• Две стороны – покупатель и продавец, подписывают соглашение, которое в обязательном порядке заверяется нотариально.
• Далее покупатель должен внести аванс, который полностью перекрывает долг по кредиту. То есть, получается, что квартира полностью выкуплена у банка и никаких обязательств продавец больше не имеет.
• Следующий этап – подписание договора купли-продажи. Здесь сделка осуществляется в самом обычном режиме.

Как уже писалось выше, мало кто из покупателей готов рассмотреть такой вариант покупки жилья. Поэтому, скорее всего, вы очень долго будете продавать свою квартиру, если не рассмотрите другие варианты.

Если покупатель согласен, то ему можно передать долговые обязательства. Однако и тут есть некоторые нюансы. Переоформление договора производится только в том случае, если желающий купить квартиру имеет стабильный доход (и может подтвердить его документально, что немаловажно), а также у него хорошая кредитная история. Стоит отметить, что далеко не каждый покупатель соответствует данным требованиям.

Осуществить сделку можно через финансовую организацию. Это очень удобно, если вы не хотите заниматься этим самостоятельно или вы вообще находитесь в другом городе. Вам не придется тратить свое время и силы, что для многих окажется очень важным моментом. В таком случае всеми этапами сделки будут заниматься сотрудники банка. Если будет иметься какой-то остаток денежных средств – то есть, разница между погашенной ипотекой и суммой продажи, то деньги поместят в специальную банковскую ячейку. Средства можно будет забрать в любое удобное время.

Процедура продажи

Как продать квартиру в ипотеке в ВТБ? Сделка по продаже квартиры состоит из нескольких этапов. Если вы будете заниматься продажей самостоятельно, то у вас это может вызывать некоторые трудности. Однако не стоит паниковать, необходимо просто внимательно изучить всю информацию:

1. Покупатель обращается в организацию с целью приобрести конкретную квартиру.
2. Банковские работники оформляют договор, который покупатель должен подписать, после чего этот договор заверяется нотариально. Данный этап обязателен.
3. Покупатель должен внести в банк средства за квартиру. Однако эти средства должны быть разделены на две части. Первая часть необходимо для того, чтобы погасить долг, который остался по ипотеке. Вторая – денежные средства, которые переходят продавцу.
4. После того, как деньги будут внесены, с квартиры будут сняты все обременения, и она больше не будет считаться ипотечной.
5. Жилье регистрируется, так как у него меняется собственник.
6. Банк забирает свои денежные средства, а продавец свои.

Важно! Банки войдут в ваше положение только в том случае, если вы являетесь добропорядочным заемщиком, который всегда вовремя оплачивает ипотеку. Если у вас были просрочки, то будьте готовы к тому, что в продаже квартиры вам будет отказано.

Да, продажа квартиры, которая еще находится в ипотеке – это не самая популярная процедура. Чаще всего такую сделку приходится совершать в случае безвыходных ситуаций. Однако это не является чем-то из ряда вон выходящим, а значит, вы можете обратиться в банк с такой просьбой. Теперь вас больше не будет волновать вопрос, можно ли продать квартиру, за которую еще не выплачен весь кредит.

Читайте также  О возможности оформления ипотеки без официального трудоустройства Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам: +7 495 109-30-87 – Москва и обл. +7 812 309-07-44 – Санкт-Петербург и обл. +7 804 333-07-22 – Другие регионы РФ Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя! if(class_exists(‘PerelinkPlugin’)){ PerelinkPlugin::getAfterText(); } Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 804 333-07-22 Добавить в закладки

Показать содержание

Можно ли осуществить продажу ипотечного жилья?

Да, такая процедура возможна. Но заемщику нужно учесть одно важное обстоятельство: в соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, продать квартиру, находящуюся в обременении банка в рамках ипотечного кредитования, можно лишь с письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, если клиент ВТБ-24 попытается как-либо произвести отчуждение прав на недвижимость, не согласовав это с банком, его действия будут неправомерными — вплоть до инициирования банком судебных тяжб.

Заемщик сможет продать квартиру, не нарушая закон, только предварительно уведомив банк и согласовав с ним процедуру. При этом нужно учесть, что ВТБ-24 обладает достаточно большей капитализацией, чтобы не препятствовать заемщику в данной инициативе.

Руководство банка прекрасно понимает, что срок кредитования в размере 20-30 лет предполагает множество возможных изменений в жизни клиента. В конце концов, даже самые «стабильные и спокойные» заемщики не застрахованы от финансовых форс-мажоров.

Поэтому получить письменное согласие более чем возможно, тем более для крупных банковских организаций вроде ВТБ-24 главное — предотвратить возможные убытки, так как банковские услуги всегда подразумевали высокий риск.

Однако, для получения согласия заемщику понадобится изложить банку уважительные причины для продажи, подкрепив это всевозможной документацией. В случае, если ВТБ-24 посчитает приведенные причины «несерьезными» или недостаточно вескими, в выдаче согласия на продажу может быть отказано.

Более того, по условиям ипотечного договора заемщик станет полностью свободным лишь с того момента, как банку будет выплачена вся задолженность по ипотеке. Только в таком случае с квартиры снимается обременение, и по этой причине банк даже в ситуации форс-мажора все равно практически ничем не рискует.

Обременение снимается в случае внезапной необходимости продать недвижимость только за счет досрочного погашения задолженности, поэтому заемщику еще перед инициированием процедуры необходимо внимательно изучить ипотечный договор: в течение первых шести-восемнадцати месяцев на полное досрочное погашение ипотеки может быть наложен запрет, а за частичное — штрафы и комиссии.

О том, насколько реально продать ипотечную квартиру, мы рассказывали в отдельном материале, а как правильно совершить куплю-продажу жилья, находящегося в ипотечном залоге у банка, читайте тут.

Какие могут быть основания?

Как правило, уважительными основаниями банк считает необратимые изменения в жизни, на которые заемщик больше не может повлиять:

1. Рождение или усыновление ребенка, в связи с чем супругам нужно увеличение квадратных метров. Банку может понадобиться справка из районной администрации о необходимости улучшения жилищных условий (потому как при появлении нового члена семьи возможна ситуация, когда имеющихся квадратных метров семье недостаточно согласно региональным нормативам).

   Однако чаще всего ВТБ-24 самостоятельно высчитывает, хватает или не хватает кв. метров супругам согласно нормативам и с учетом нового члена семьи.

2. Развод супружеской пары, в которой как минимум один супруг — заемщик или созаемщик банка.
3. Смерть одного из финансирующих ипотеку людей — созаемщика, родственника и т. п.
4. Существенное увеличение дохода, в связи с чем заемщик желает приобрести более просторное жилье.
5. Вынужденный переезд в другой город или даже страну из-за работы.
6. Уважительными основаниями банк посчитает неспособность клиента выплачивать ипотеку из-за финансовых сложностей — особенно в случае, если заемщик как-либо подтвердит это документально. Тогда клиент может продать квартиру, а с вырученных средств погасить кредит, после чего с квартиры снимется обременение.

Сложности

1. Самое главное и основное препятствие — получение письменного согласия банка. Понадобится принести всю имеющуюся документацию, подтверждающую правоту заемщика, о тех бессонных ночах, которые наступают у заемщика в течение 3-5 рабочих дней рассмотрения бумаг, и говорить не стоит.

   Однако, на практике банк довольно часто идет навстречу клиентам в таком вопросе, поэтому основная тяжесть данного этапа заключается в психологическом давлении: банк кажется огромной безжизненной структурой, неспособной сопереживать и понимать своих заемщиков. В реальности это, конечно, не так.

2. В связи с наложенным на квартиру обременением найти подходящего покупателя будет очень непростой задачей. Очень многие покупатели, как только им становится известен статус жилья, попросту останавливают сделку купли-продажи, а затем «не выходят на связь».

   Поэтому в процедуре купли-продажи ипотечной квартиры фактически самый сложный этап — поиск покупателя, готового купить обремененную квартиру.

3. В некоторых ситуациях банк-кредитор все же не выдает письменное согласие заемщику, тогда как у него необходимость продать недвижимость отнюдь не исчезла.

   В результате заемщику придется очень сильно постараться, ведь продать квартиру в данном случае, не нарушая закон, можно лишь с помощью покупателя, готового внести существенную часть своих сбережений в счет погашения задолженности банковского клиента. Тогда с квартиры снимается обременение, и права на нее только после этого могут быть оформлены на покупателя.

   И бюрократические процессы, и поиск покупателя в данном случае значительно усложняются, и нередко такая процедура требует максимальной осторожности и юридической подкованности от сторон сделки.

Избежать самых распространенных сложностей, которые встречаются при совершении купли-продажи квартиры в ипотеку, помогут специальные публикации наших экспертов. Из них вы узнаете:

• Как происходит сделка по переуступке прав?
• Какие документы понадобятся?
• Нюансы купли-продажи ипотечного жилья на вторичном рынке, а также как выгодно приобрести квартиру у застройщика?

Как осуществить сделку?

Всего существует три основных способа:

1. самостоятельный поиск покупателя с наличными;
2. передача долговых обязательств;
3. продажа с активным участием банка.

Разберем каждый по отдельности.

При наличии покупателя с наличными денежными средствами

1. Заемщик оповещает сотрудников ВТБ-24 о намерении продать квартиру. В течение 3-5 рабочих дней банковское руководство принимает решение, выдавать или не выдавать согласие заемщику.
2. Как только согласие было выдано, начинается процесс самостоятельного поиска покупателя.
3. Если таковой был найден, с ним подписывается предварительный договор купли-продажи (допускается также составление договора задатка). Важно! Из-за высоких рисков покупателю рекомендуется внимательно вычитывать данный документ перед подписанием, все финансовые операции совершать под расписку, договор нужно нотариально заверить — все это обезопасит покупателя от возможных мошеннических действий.

   Копию предварительного договора нужно отдать сотрудникам ВТБ-24 в отделении.

4. Покупатель передает продавцу деньги посредством банковской ячейки. Продавец составляет заявление о досрочном погашении ипотеки.
5. В дату, указанную в заявлении, заемщик несет наличную сумму вместе с чеком об аренде ячейки в банк для полного погашения задолженности.
6. Как только задолженность оказывается погашенной, продавцу нужно взять справку об отсутствии долга и претензий, а также иные документы, необходимые для снятия с квартиры обременения.
7. Продавец самостоятельно, на основе справки об отсутствии задолженности, снимает в Росреестре обременение с квартиры. Сразу после этого между ним и покупателем составляется окончательный договор купли-продажи, права переоформляются в Росреестре на имя покупателя, между сторонами подписывается акт о приеме-передаче.

При передаче долговых обязательств

1. Заемщик направляется в банк с документами, подтверждающими необходимость передачи долговых обязательств. В отделении ВТБ-24 заемщик обязан по закону получить согласие на передачу долга третьим лицам (п. 1,2 ст. 391 ГК РФ).
2. Между банком-кредитором, заемщиком и получателем долга подписывается Соглашение о переводе долга на третье лицо. Получатель долга должен предоставить банку пакет документов, удостоверяющий личность, платежеспособность и благонадежность заемщика — так, как это обычно делают новые заемщики.
3. Если банк удовлетворен личностью покупателя, подписывается договор купли-продажи. Покупатель переводит продавцу деньги в тех суммах, порядках и сроках, которые были указаны в договоре.
4. В Росреестре покупатель и продавец переоформляют права, при этом обременение не снимается, а лишь прикрепляется к другому человеку. Подписывается акт о приеме-передаче.

При активном участии банка

1. Заемщик обращается в банк с пакетом бумаг, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи. В большинстве случаев банк выдает ему согласие на продажу.
2. Банковские сотрудники самостоятельно ищут заемщику подходящего покупателя. Как только он был найден, банковские сотрудники помогают делать осмотры ипотечной квартиры, обсуждают с потенциальными покупателями условия сделки, дают предварительно ознакомиться с документами и так далее.
3. Между заемщиком и покупателем подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указано, на сколько выплат делится общая сумма денег, передаваемая покупателем. Там же указывается порядок и сроки переводов.
4. Если в договоре указано, что деньги передаются безналичным способом, ВТБ-24 дает свои реквизиты покупателю; если указана передача денег наличными, он предоставляет банковскую ячейку. Первый транш сразу направляется на погашение задолженности продавца.
5. Банк выдает заемщику справку о погашении задолженности. С этим и другими необходимыми документами продавец и покупатель снимают с квартиры обременение в Росреестре, после чего подписывается основной договор купли-продажи. Его заключение регистрируется в Росреестре.
6. Как только права на недвижимость оказываются переоформлены на покупателя, он совершает второй транш, если он был предусмотрен договором купли-продажи. Вторая часть, как правило, переводится уже продавцу лично, а не банку. Составляется акт о приеме-передаче.

Подводные камни и нюансы

• ВТБ-24 требует, чтобы еще до передачи денежных средств за квартиру ему был предоставлен нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи. Данный документ убеждает банковское руководство в серьезности намерений и благонадежности заемщика, более того, предварительный договор купли-продажи позволяет ему быть уверенным в скором и удачном завершении сделки.
• Если заемщик изначально желает не просто продать квартиру, а взять другую — например, более просторную в связи с рождением ребенка — ее можно взять в ипотеку в том же банке-кредиторе. В таком случае ВТБ-24 может предложить клиенту низкие процентные ставки, связанные с падением темпов инфляции в РФ.

  К примеру, ВТБ-24 выдает «вторую» ипотеку на вторичное жилье уже под 11% годовых, а в некоторых ситуациях и с меньшей процентной ставкой — хотя в стандартных условиях минимальная ставка начинается от 13% годовых.

• И покупателю, и продавцу нужно предусмотреть возможные мошеннические действия или сокрытие важных данных (какие риски могут угрожать каждой из сторон сделки узнаете здесь).

  Поэтому предварительный договор купли-продажи необходимо нотариально заверить, все финансовые операции производить только под фиксирующие документы — расписки, платежные поручения, чеки и так далее, перед подписанием договора продавцу следует попросить выписку со счета или чек об аренде банковской ячейки — это необходимо для того, чтобы заемщик был уверен в наличии средств для покупки квартиры.

  Важно! В свою очередь покупателю недвижимости рекомендуется самостоятельно обратиться в банк-кредитор заемщика и в ЕГРН за выпиской о квартире — так можно пресечь несогласованные или мошеннические действия.

Таким образом, в продаже ипотечной квартиры нет ровным счетом ничего сложного. Если знать, как устроена процедура, если в обязательном порядке согласовывать свои действия с банком, быть честным с покупателем, в конечном итоге сделка пройдет гладко: покупатель получит квартиру, банк — погашение задолженности, а заемщик избавится от долгового бремени.

Но чтобы все стороны сделки были полностью удовлетворены, необходим ответственный и серьезный подход от каждого участника процедуры.