Договор ипотеки между физическими лицами

Договор ипотеки квартиры – это соглашение, по которому одна сторона в лице залогодержателя, выступающая кредитором, предоставляет денежные средства на покупку недвижимости другой стороне.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документу

ФАЙЛЫ Скачать пустой бланк договора ипотеки квартиры .docx Скачать образец договора ипотеки квартиры .docx

По своей сущности, договор ипотеки представляет собой обычный кредит. Главным отличием от кредита является вид залога, в качестве которого выступает квартира.

Субъектами по такой сделке могут выступать как физические, так и юридические лица. Сторонами по договору ипотеки являются Залогодатель и Залогодержатель.

Договор ипотеки квартиры, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, подлежит обязательному письменному оформлению.

Ниже мы представим примерный вариант оформления такого соглашения и поэтапно разберем, какие положения должны фигурировать в тексте данного документа.

Преамбула

Договор ипотеки квартиры

г. Курган 11 ноября 2023 года

В преамбуле договора ипотеки квартиры традиционно фигурирует следующая информация:

• разновидность соглашения;
• место и дата заключения сделки;
• имена и роли субъектов по договору;
• паспортные данные физического лица, выступающего в качестве Залогодателя.

Также в тексте документа необходимо прописать условия, без наличия которых договор не вступит в юридическую силу. Существенными условиями, согласно статье 9 Федерального Закона N 102-ФЗ «Об ипотеке» выступают:

• предмет ипотеки;
• оценка, существо и размер предмета ипотеки;
• срок исполнения обязательств, обеспечиваемых ипотекой.

Предмет

Права и обязанности сторон

В разделе о правах и обязанностях указываются положения об обязательствах сторон по настоящему договору. Так как договор ипотеки предоставляется самим банком, формулировки обязательств составляются сотрудниками организации. Ниже мы постараемся представить типовые формулировки, которые могут фигурировать в тексте документа:

Индивидуальные условия

В таком разделе прописываются положения об индивидуальных условиях по кредитному договору между Банком и Залогодателем. Выглядеть такие условия могут следующим образом:

Регистрация договора

Договор подлежит удостоверению у нотариуса и начинает действовать с момента его подписания сторонами.

Содержание статьи:

• Образец договора ипотеки между физическими лицами

Предмет договора ипотеки меж физическими лицами – передача в залог ипотекодержателю ипотекодателем недвижимого жилого ликвидного имущества. При этом предмет залога соответственно с законодательством после заключения договора обязан находиться в пользовании у ипотекодателя и на ответственном хранении.

Договор ипотеки меж физическими лицами под собой подразумевает предмет залога в виде отдельно стоящего жилого частного домостроения или помещения жилого предназначения в многоквартирном доме. Залогодатель при этом обязан знать, что наряду с жилым помещением закладываются и права использования земельного участка и соответствующей части общего имущества.

Договор ипотеки меж физическими лицами подлежит в обязательном порядке госрегистрации, расходы по ней несет залогодатель. Ипотечный договор при этом обязывает заемщика нести самостоятельную ответственность от момента заключения и до момента окончания ипотеки за сохранность жилой залоговой недвижимости. Иначе залогодержатель может потребовать расторгнуть договор ипотеки меж физическими лицами.

До того, как потенциальный заемщик подаст заявку на ипотечное кредитование, он обязан знать, что грамотное предварительное рассмотрение кредитных условий, как и при помощи специалистов, так и самостоятельное, дает в дальнейшем возможность избежать большинства неприятных ситуаций, которые связаны с нарушением кредитных обязательств.

Договор ипотеки меж физическими лицами – это гарантия оплаты залогодержателю как процентных обложений, которые начисляются за использование займа, так и основной суммы долга. Кроме того, залогодатель должен знать, что договор ипотеки обязывает его оплачивать залогодержателю сумму, которая начисляется вследствие просрочки выполнения или невыполнения обязательств по кредиту. Залогодатель при этом должен знать, что до момента окончания кредитного договора законодательством не допускается повторного залога предмета ипотеки.

У залогодержателя имеет право по основному обязательству или по договору залога передать собственные права другому физическому лицу. При передаче прав третьему физическому лицу к нему переходят права, которые обеспечивают выполнение обязательства. После этого данное третье лицо, которое приняло права, становится на место залогодержателя по договору залога.

Образец договора ипотеки между физическими лицами

Скачать образец договора ипотеки между физическими лицами

Договор ипотеки между физическими лицами — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении ипотеки между физическими лицами судна.

09 февраля 2021 Договор ипотеки – образец этого документа вы найдете в нашей статье. Данный договор является частным случаем договора залога. Он не имеет самостоятельного значения, так как всегда направлен на обеспечение основного обязательства. Каковы существенные условия договора ипотеки (далее — ДИ), рассмотрим ниже. Договор купли-продажи с ипотекой Образец договора ипотеки

• Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет 
• Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества 
• Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки 
• Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости 
• Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека 
• Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон 
• Особенности ипотеки земельных участков 
• Особенности ипотеки при покупке квартиры 
• Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание 

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет 

Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на недвижимое имущество (то есть в ипотеку можно отдать, например, право аренды). Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).

Итак, предмет ДИ может составлять:

• земельный участок;
• жилое и нежилое помещение, здание, строение;
• квартира;
• право аренды;
• право требования по договору долевого участия в строительстве;
• объект незавершенного строительства;
• иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него. Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102). 

Важное, хотя и временное нововведение в регулирование договора ипотеки – введение правительством РФ правила об обязательном предоставлении ипотечных каникул по требованию заемщика, который утратил серьезную часть дохода. Подробнее – читайте в материале “При каком размере ипотеки можно уйти на кредитные каникулы”.

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества 

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102). 

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки 

Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102). Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства. 

Важно! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:

• оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
• оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
• залоговую оценку. 

При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102). 

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости 

ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

• из кредитного договора;
• договора займа;
• договора купли-продажи;
• договора аренды, подряда и т. д.
• причинения вреда. 

Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

1. В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102. 

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека 

Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

1. Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
2. Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
3. Условие о закладной.
4. Условие о возможности последующей ипотеки. 

Важно! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя. 

При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016). 

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон 

Сторонами договора залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Договор ипотеки между физическими лицами на практике встречается реже, чем с участием кредитных организаций.

Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.

По ДИ не происходит отчуждения имущества. Залогодатель остается полноправным собственником с некоторыми ограничениями. Так, он:

• вправе владеть, пользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
• вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
• обязан нести бремя содержания предмета ипотеки, следить за его состоянием, осуществлять ремонт (гл. 5 закона № 102). 

Однако право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если иное не установлено ДИ. Стороны могут также предусмотреть в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.

Залогодержатель обладает следующими правами в отношении заложенного имущества:

• проверять сохранность и состояние имущества, а также требовать досрочного исполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязанностей по содержанию имущества;
• получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение обеспеченных ипотекой обязательств за счет заложенного имущества. 

Заполненный образец договора ипотеки можно скачать по ссылке: Образец договора ипотеки. 

Особенности ипотеки земельных участков 

Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков. Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.

По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке. 

Важно! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия. При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см. п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)). 

Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). 

Особенности ипотеки при покупке квартиры 

Образец договора покупки квартиры в ипотеку можно скачать здесь: Договор купли-продажи квартиры с ипотекой.

Законом об ипотеке также предусмотрены специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и иные помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.

По данному вопросу особый интерес представляет проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Ст. 446 ГК РФ предусматривает запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые являются единственным местом для проживания гражданина. Однако нормы ст. 78 закона № 102 устанавливают исключение из этого правила.

Обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно в том случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого или иного жилого помещения. Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (далее — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см., например, определение КС РФ «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности…» от 17.01.2012 № 13-О-О).

Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (например, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может. 

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание 

При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?

Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) или родитель обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.

Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.

Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе. 

*** 

Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Ипoтeкa — yдoбный и дocтyпный cпocoб yлyчшить жилищныe ycлoвия или пpиoбpecти нeжилyю нeдвижимocть.

Плюcы ипoтeки:

➕ нeт нeoбxoдимocти кoпить нeoбxoдимyю для пoкyпки cyммy;

➕ дocтyпны paзличныe пpoгpaммы кpeдитoвaния, кoтopыe oтличaютcя ycлoвиями выплaты кpeдитa и тpeбoвaниями к зaeмщикy;

➕ мoжнo ycтaнoвить кoмфopтный eжeмecячный плaтeж для пoгaшeния зaдoлжeннocти.

Пpи oфopмлeнии ипoтeки cтopoны пoдпиcывaют ипoтeчный дoгoвop. Пpo ocoбeннocти этoгo дoкyмeнтa и гдe peгиcтpиpyeтcя дoгoвop ипoтeки paccкaжeм в cтaтьe.

Чтo тaкoe дoгoвop ипoтeки

Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.

B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.

Bиды ипoтeки и ocoбeннocти oфopмлeния cдeлoк

B зaвиcимocти oт дoкyмeнтoв, нa ocнoвaнии кoтopыx oфopмляeтcя coглaшeниe мeждy зaeмщикoм и кpeдитopoм, в мeждyнapoднoй пpaктикe paздeляeтcя ипoтeкa:

🔷 в cилy дoгoвopa;

🔷 в cилy зaкoнa;

🔷 в cилy cyдeбнoгo aктa (oтcyтcтвyeт в PФ).

Нa пpaвoвoм ypoвнe, в cooтвeтcтвии c зaкoнoм Poccийcкoй Фeдepaции «Oб ипoтeкe» пpoпиcaны двa видa ипoтeки:

Ипoтeкa в cилy cyдeбнoгo aктa. Oфopмляeтcя пo peшeнию cyдa и, в бoльшинcтвe cлyчaeв, пpeдпoлaгaeт пepeдaчy пpaв нa имyщecтвo дoлжникa кpeдитopy в cчeт yплaты выдaннoгo paнee зaймa. B poccийcкoм зaкoнoдaтeльcтвe тaкoй вид ипoтeчныx coглaшeний нe пpeдycмoтpeн, нo cyщecтвyeт в pядe eвpoпeйcкиx cтpaн, в чacтнocти, вo Фpaнции.

Oфopмлeниe coглaшeния и peгиcтpaция ипoтeки в cилy дoгoвopa пpoxoдит пo жeлaнию cтopoн в любoe вpeмя. Ипoтeкa в cилy зaкoнa — caмaя pacпpocтpaнeннaя фopмa ипoтeки. Ceйчac в Poccии бoлee пoлoвины вcex cдeлoк пo пoкyпкe нeдвижимocти oтнocят к этoй кaтeгopии.

Bce виды ипoтeчнoгo кpeдитoвaния paзpaбoтaны для дocтижeния eдинoй цeли — oбecпeчить вoзмoжнocть пoлyчeния кpeдитныx cpeдcтв пoд зaлoг имyщecтвa.

Кaкиe cвeдeния включaeт ипoтeчный дoгoвop

Cпиcoк cвeдeний, кoтopыe дoлжны быть yкaзaны в ипoтeчнoм дoгoвope, зaфикcиpoвaны в cт. 9 фeдepaльнoгo зaкoнa № 102-Ф3 «Oб ипoтeкe». Coглacнo этoмy нopмaтивнo-пpaвoвoмy aктy, дoкyмeнт включaeт cлeдyющиe дaнныe пpo:

📝 кpeдитopa и зaeмщикa;

📝 oбщeй cyммe зaймa, paзмepe eжeмecячнoгo плaтeжa, пpoцeнтнoй cтaвкe и cpoкax пoгaшeния ипoтeчнoгo кpeдитa;

📝 пpeдмeт ипoтeки — нaимeнoвaниe, pacпoлoжeниe и oпиcaниe oбъeктa, кoтopoe нeoбxoдимo для eгo идeнтификaции (нaпpимep, ипoтeчный дoгoвop пpи пoкyпкe квapтиpы дoлжeн включaть пoлный aдpec oбъeктa, oбщyю плoщaдь жилья и кoличecтвo кoмнaт);

📝 пpaвo зaлoгoдaтeля pacпopяжaтьcя имyщecтвoм в кaчecтвe зaлoгa — выпиcкa из дoкyмeнтoв нa пpaвo coбcтвeннocти;

📝 cтoимocть зaлoгoвoгo имyщecтвa — взятaя из зaключeния oб oцeнкe нeдвижимocти, выpaжeннaя в дeнeжнoм эквивaлeнтe;

📝 cpoк иcпoлнeния oбязaтeльcтв зaeмщикa.

Ecли oбязaтeльcтвo пoдлeжит иcпoлнeнию пo чacтям, тo в ипoтeчнoм дoгoвope пpoпиcывaют пepиoдичнocть и paзмep плaтeжeй, кoтopыe идyт нa пoгaшeниe зaдoлжeннocти.

Ocoбeннocти ипoтeчнoгo дoгoвopa

📌 3aeмщик имeeт дocтyп и мoжeт иcпoльзoвaть зaлoгoвoe имyщecтвo нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa дeйcтвия coглaшeния.

📌 B нeкoтopыx cлyчaяx бaнк мoжeт зaпpeтить иcпoльзoвaть зaлoг для пoлyчeния дoпoлнитeльныx кpeдитoв, пpoпиcaть дpyгиx людeй в квapтиpe, cдaвaть жильe, в нeкoтopыx cлyчaяx — пpoвoдить пepeплaниpoвкy и пepeycтpoйcтвo пoмeщeний.  

📌 3aключaeтcя в пиcьмeннoй фopмe, в cooтвeтcтвии co cтaтьeй 432 ГК PФ нe мoжeт быть зaключeн, ecли кpeдитop и зaeмщик нe пpишли к coглaшeнию пo вceм пyнктaм cдeлки.

Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки

Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.

Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ. Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:

✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;

✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;

✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;

✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.

Нyжнo ли peгиcтpиpoвaть дoгoвop ипoтeки пpи пoкyпкe пo ДДУ

Пpи пoкyпкe квapтиpы нa этaпe cтpoитeльcтвa нoвocтpoйки вы cтaнoвитecь yчacтникoм дoлeвoгo cтpoитeльcтвa и пoдпиcывaeтe дoгoвop дoлeвoгo yчacтия — ДДУ. B этoм cлyчae, в кaчecтвe зaлoгa выcтyпaют пpaвa тpeбoвaния к зacтpoйщикy.

Peгиcтpaция этoгo дoкyмeнтa и oплaтa гocyдapcтвeннoй пoшлины — oбязaтeльнoe ycлoвиe пpи зaключeнии дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия. Ecли дoгoвop ДДУ нe зapeгиcтpиpoвaн, cдeлкa нe имeeт юpидичecкoй cилы и вaши пpaвa в кaчecтвe дoльщикa нe зaщищeны.

Дoкyмeнты нeoбxoдимыe для peгиcтpaции дoгoвopa ипoтeки

📃 Opигинaл пoдпиcaннoгo ипoтeчнoгo дoгoвopa и eгo кoпия;

📃 дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;

📃 aкт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa;

📃 дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт;

📃 зaявлeния ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa oт зaeмщикa и кpeдитopa;

📃 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины;

📃 пpи нaличии, дoкyмeнты-пpилoжeния к ocнoвнoмy тeкcтy дoгoвopa.

Baжнo! Бeз квитaнции oб yплaтe гocпoшлины, opгaны Pocpeecтpa нe пpимyт зaявлeниe и пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию.

Пocлe peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa, opгaны Pocpeecтpa пepeдaют кoпию дoгoвopa в cвoй apxив. Ecли в пpoцecce cдeлки былa выдaнa зaклaднaя, в apxив нaпpaвляют и кoпию opигинaлa зaклaднoй.

Гocпoшлинa зa peгиcтpaцию ипoтeки

B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 11 3aкoнa N 122-Ф3 зa пpoвeдeниe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции любoй юpидичecки знaчимoй пpoцeдypы взимaeтcя пoшлинa. Paзмep гocпoшлины зaвиcит oт тoгo, ктo yчacтвyeт в cдeлкe — юpидичecкoe или физичecкoe лицo, a тaкжe oт типa и ycлoвий caмoгo coглaшeния.

B бoльшинcтвe cлyчaeв тapифы для юpидичecкиx лиц знaчитeльнo пpeвышaют гocпoшлинy, кoтopaя нaчиcляeтcя физичecким лицaм. Toчныe цифpы пpивeдeны в тaблицe.

Paзмep гocпoшлины зa peгиcтpaцию ипoтeки

Baжнo! Пo зaкoнy пpeдycмoтpeны двa ycлoвия, кoтopыe ocвoбoждaют oт yплaты гocпoшлины. Пepвoe — этo вoзникнoвeниe ипoтeки в cилy зaкoнa, втopoe — нeoбxoдимocть пoгacить внeceннyю paнee peгиcтpaциoннyю зaпиcь.

Пopядoк peгиcтpaции

✒ 3aлoгoдaтeль и зaлoгoдepжaтeль пoдaют coвмecтнoe зaявлeниe в opгaны Pocpeгиcтpaции.

✒ К зaявлeнию пpилaгaeтcя пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и выпиcoк.

✒ Пpoвepкa дoкyмeнтoв зaнимaeт oт 1 дня пpи элeктpoннoй peгиcтpaции cдeлки, 3 дня чepeз нoтapиyca, 5 днeй пpи пepeдaчe дoкyмeнтoв в pocpeecтp, 7-9 днeй пpи oфopмлeнии чepeз MФЦ.

✒ B cлyчae пoлoжитeльнoгo peшeния, в peгиcтpaциoннyю зaпиcь и нa дoгoвop ипoтeки внocитcя нaдпиcь ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa. Oтмeткa o гocpeгиcтpaции нeдвижимocти coдepжит: пoлнoe нaзвaниe гocyдapcтвeннoй cлyжбы, кoтopaя пpoвeлa peгиcтpaцию, дaтy, мecтo и нoмep peгиcтpaции. Дaнныe зaвepяютcя пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa и cкpeпляютcя пeчaтью.

Oт чeгo зaвиcит cpoк peгиcтpaции дoгoвopa ипoтeки

Cкopocть пpoвepки зaявлeния и дoкyмeнтoв в opгaнax Pocpeгиcтpaции oт тoгo, пpaвo coбcтвeннocти нa кaкoй вид нeдвижимoгo имyщecтвa нeoбxoдимo зaвepить:

📅 дo 15 paбoчиx днeй — пpи пoкyпкe зeмeльнoгo yчacткa;

📅 дo 5 paбoчиx днeй — пpи пpиoбpeтeнии жилoгo пoмeщeния;

📅 дo 5 paбoчиx днeй — в cлyчae c ипoтeкoй нa ocнoвaнии дoгoвopa.

Maкcимaльный cpoк пpиocтaнoвки пpoцecca гocpeгиcтpaции ипoтeчнoй cдeлки — дo 1 мecяцa. Taкaя мepa ввoдитcя ecли:

❕ пaкeт пpeдocтaвлeнныx дoкyмeнтoв нeпoлный;

❕ дoкyмeнты нe cooтвeтcтвyют зaкoнoдaтeльcтвy PФ;

❕ вoзникли coмнeния в пoдлиннocти пpeдocтaвлeнныx бyмaг и нeoбxoдимa дoпoлнитeльнaя пpoвepкa.

Пpoцeдypa peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa мoжeт быть пpиocтaнoвлeнa нa нeoпpeдeлeнный cpoк, ecли в xoдe пpoвepки выявлeны cвидeтeльcтвa тoгo, чтo пo нeдвижимocти идyт cyдeбныe cпopы или нaлoжeнo взыcкaниe.

Как правило, когда речь идет об ипотеке, то подразумевается, что в роли кредитора выступает банк. Однако многие заемщики не соответствуют банковским критериям. Других же потенциальных клиентов не устраивают высокие процентные ставки, которые предлагают кредитные учреждения. В этом случае альтернативным выходом может стать обращение за ипотечным кредитом к физическому лицу. Тогда кредит можно получить даже с плохой кредитной историей и низкой заработной платой. А процентная ставка будет несколько ниже. Но каковы же подводные камни такой сделки? Как оформить ипотечный договор с физическим лицом, чтобы не быть обманутым? С этим и другими вопросами и разберемся в данной статье.

Оформление ипотечного договора между двумя физическими лицами

Кредитный ипотечный договор между двумя частными гражданами является таким соглашением, в котором одно физическое лицо выступает кредитодателем, а другое – кредитополучателем. При этом кредитополучателем является покупатель недвижимости, а кредитодателем – его продавец. В этом состоит еще одна ключевая особенность ипотеки между физическими лицами. В этом случае кредитодатель является еще и продавцом. Если же рассматривать классический ипотечный договор, то банк-кредитор не выступает в роли продавца недвижимости.

Фактически собственник объекта недвижимости дает покупателю согласие на оформление кредита с обязательной уплатой процентов согласно графику платежей. Как и в случае с классической банковской ипотекой, объект недвижимости становится для кредитодателя залоговым обеспечением, пока покупатель не расплатится с долгом. Предмет залога будет находиться у продавца в ответственном хранении на протяжении всего срока действия кредитного договора.

В сделке принимает участие и третья сторона – квалифицированный юрист. Также еще одной стороной сделки может стать кредитное учреждение. Это возможно, когда покупателем частично привлекаются заемные средства. Основная обязанность юриста заключается в проверке документации, а также всей сделки на соответствие законодательству. Юрист также проверит исполнение условий сделки и нюансы оформления перехода права собственности.

Фактически в качестве предмета соглашения может фигурировать любой объект недвижимости. Главное условие – его собственником должно являться физическое лицо. Но на практике чаще всего объектом недвижимости выступают:

• квартира;
• отдельная комната;
• жилой дом.

Требования к объекту недвижимости в целом являются аналогичными банковским критериям:

• Нахождение на территории РФ.
• Выполнение помещением критерия обособленности.
• Оснащение всеми необходимыми для проживания коммуникациями.
• Наличие степени износа не более чем 50%.

Т.е. необходимо, чтобы недвижимость была ликвидной.

Образец ипотечного договора в 2020 году

Ипотечный договор между двумя физическими лицами не имеет строгой формы. Однако необходимо, чтобы в нем присутствовали основные разделы. Согласно статье 432 ГК РФ, необходимо обеспечить наличие в договоре всех существенных условий, которые определены для подобных соглашений.

Основной нормативно-правовой акт, регламентирующий отношения в сфере ипотечного кредитования, – это ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Следует обратить особое внимание, чтобы в договоре в обязательном порядке присутствовали:

• реквизиты сторон;
• их наименование;
• предмет залога;
• информация об источниках финансирования;
• порядок оплаты;
• права и обязанности сторон;
• срок действия договора;
• форс-мажорные обстоятельства.

Это – примерный перечень разделов. Допускается менять их последовательность, разбивать разделы на подразделы, переименовывать их. Главное – чтобы вся необходимая информация была указана в полном объеме.

Рассмотрим эти разделы более подробно.

Наименование и реквизиты сторон

Этот пункт нельзя назвать непосредственно разделом. Это – та информация, которая предшествует самим разделам. Здесь необходимо сначала прописать дату и место заключения договора (прописью). После этого необходимо обозначить информацию о сторонах сделки:

• ФИО.
• Паспортные данные.
• Регистрационные сведения.

Предмет договора

Здесь необходимо указать точную информацию об объекте недвижимости, который непосредственно и является предметом сделки. Необходимо указать все его характеристики в полном объеме, а именно:

1. Точное местоположение.
2. Правоустанавливающая информация. Здесь необходимо привести конкретное описание прав продавца на объект недвижимости (вид собственности, данные о свидетельстве о регистрации права, основание для его получения).
3. Физические характеристики объекта (метраж, размер, количество этажей, площадь и т.д.).
4. Стоимость.
5. Гарантии.

К соглашению необходимо приложить план земельного участка или объекта недвижимости с экспликацией. Также необходимо предоставить информацию о дате постройки, материале, коммуникациях.

Источники финансирования

В этом разделе необходимо отметить все моменты, связанные с оплатой покупателем объекта недвижимости. Также указывается порядок обеспечения залогодержателем (продавцом) сохранности объекта недвижимости на период действия договора.

Покупатель должен отметить, из каких конкретно средств он будет оплачивать недвижимость. Если он делает это за счет банковского кредита, то необходимо указать реквизиты договора и все его основные данные (сумма, наименование банка-кредитора, номер и дата соглашения, срок кредитования). Если средства выдаются только на оплату первоначального взноса, то это тоже следует отметить.

Если недвижимость приобретается с использованием средств целевого жилищного займа, то необходимо указать номер и дату соглашения, сумму, сведения о перечисляющем федеральном органе.

Также здесь указываются сведения о закладной.

По обоюдному согласию в договор можно включить информацию о проведении оценки имущества независимым экспертом.

Порядок осуществления расчетов

Зачастую при совершении сделки покупатель используют сразу несколько вариантов оплаты. Это объясняется тем, что сумма сделки является крупной.

Здесь необходимо указать реквизиты банков, в которых открыты счета (при безналичной оплате). Если же в сделке используются средства в наличной форме, то следует указать, что именно будет считаться подтверждением платежа. Чаще всего в этих целях используется расписка.

В этом разделе также следует привести сведения о сроках и этапах перевода целевых и кредитных средств. Обычно покупатель перечисляет продавцу первый транш во время оформления соглашения. Окончательный расчет производится после регистрации перехода права собственности.

Права и обязанности сторон

Основные обязанности продавца:

• Обеспечить сохранность предмета залога на период выплаты задолженности.
• Передать объект недвижимости в собственность заёмщика после исполнения им обязательств.
• Предоставить необходимую документацию.

Покупатель не может потребовать от владельца недвижимости досрочной ее передачи. Он вправе расторгнуть соглашение, если не получит своевременную оплату.

Обязанности покупателя:

1. Выплата полной стоимости имущества.
2. Принятие недвижимости во владение после исполнения условий договора.

Права:

• Расторгнуть соглашение в случае неисполнения собственником обязательства по ответственному хранению.

Срок действия договора, иные условия

По обоюдному желанию сторон сюда можно внести любые другую существенную информацию, например:

• начало и окончание срока действия договора и взаимных обязательств;
• кто будет оплачивать страхование сделки и ее регистрацию.

Необходимо в обязательном порядке прописать, что участники сделки являются дееспособными гражданами, а также то, что они ознакомлены с соответствующими законами. Также следует указать, в каком количестве экземпляров составлен данный договор, и где они будут храниться.

Особенности договора ипотеки между двумя физическими лицами

В качестве предмета сделки выступает только вторичное жилье. Как правило, оно оказывается более дешевым, чем новостройки. Кроме того, многих покупателей привлекает наличие необходимой инфраструктуры и возможность иногда обойтись без существенного ремонта. Это может сделать такие сделки привлекательными.

Если к сделке не привлекается банк-кредитор, то покупатель может договориться с продавцом о более демократичных условиях оплаты. В этом случае процентная ставка может оказаться более привлекательной для покупателя. Ведь физическое лицо не будет ее привязывать к ключевой ставке Центробанка. Иногда проценты могут вообще не начисляться.

Существенным недостатком в сделке с частным лицом является отсутствие полноценного контроля.

Сдует отметить, что к сделке обязательно необходимо привлечь опытного юриста, особенно если к участию в ней не привлекается банк.

Профессиональный юрист проверит «чистоту» предмета соглашения.

Таким образом, договор ипотеки между двумя физическими лицами может оказаться выгодным для обеих сторон сделки при условии полного соблюдения всех правил.

Бизнесмены. Тесты Тинькофф. Тесты

• Структурные облигации. Тинькофф Инвестиции
• Закрытые паевые фонды. Тинькофф Инвестиции
• Срочный рынок: опционы, фьючерсы. Тинькофф Инвестиции

Сбербанк. Тесты

• Облигации со структурным доходом. СберИнвестиции
• Евробонды российских компаний без кредитного рейтинга. СберИнвестиции
• Рискованные облигации российских компаний. СберИнвестиции

ВТБ. Тесты

• Акции, не включенные в котировальные списки. ВТБ Мои инвестиции
• Срочный рынок: опционы, фьючерсы. ВТБ Мои инвестиции
• Сделки РЕПО. ВТБ Мои инвестиции

БКС. Тесты

• Маржинальная торговля (необеспеченные сделки). БКС Мир Инвестиций
• Закрытые паевые инвестиционные фонды. БКС Мир Инвестиций
• Российские облигации без рейтинга. БКС Мир Инвестиций

Альфа. Тесты

• Акции, не включенные в котировальные списки. Альфа-Инвестиции
• Иностранные ETF. Альфа-Инвестиции
• Закрытые паевые инвестиционные фонды. Альфа-Инвестиции

Фридом Финанс. Тесты

• Иностранные ETF. Фридом Финанс
• Срочный рынок: опционы, фьючерсы. Фридом Финанс
• Облигации со структурным доходом. Фридом Финанс

Финам. Тесты

• Иностранные ETF. Финам брокер
• Структурные облигации. Финам брокер
• Акции иностранных компаний. Финам брокер

Газпромбанк. Тесты

• Сделки РЕПО. Газпромбанк инвестиции
• Иностранные ETF. Газпромбанк инвестиции
• Акции, не включенные в котировальные списки. Газпромбанк инвестиции

Открытие. Тесты

• Акции иностранных компаний. Открытие брокер
• Иностранные ETF. Открытие брокер
• Акции, не включенные в котировальные списки. Открытие брокер

ПСБ. Тесты

• Иностранные ETF. ПСБ брокер
• Российские облигации с низким кредитным рейтингом. ПСБ брокер
• Акции, не включенные в котировальные списки. ПСБ брокер

УБРиР. Тесты

• Акции, не включенные в котировальные списки. УБРиР Брокер
• Договоры, являющиеся производными финансовыми инструментами (опционы, фьючерсы). УБРиР Брокер
• Инвестиционные паи ЗПИФ. УБРиР Брокер

Заявления и договора Золотая корона Адреса банков Коллекторы Бизнесмены. Тесты Компании. Тесты Инвестиции. Тесты